Servidumbre de Vistas. Aclaración para obra nueva

Servidumbre de Vistas. Aclaración para obra nueva
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A partir de los artículos 580 a 585 del C.C. en los que se concreta esta servidumbre (gravamen sobre un inmueble sirviente en beneficio de otro dominante perteneciente a distinto dueño).

Hay que aclarar que la finalidad de esta normativa es:

  • proteger el derecho a la privacidad ante vistas ajenas,
  • proteger el derecho a tener luces y vistas desde tu propiedad.

Como ambos derechos entran en conflicto, se establecen unas delimitaciones:

No se pueden abrir huecos/balcones/miradores (ni para luces ni para vistas) en pared medianera (propiedad compartida), salvo pacto en contrario. Tampoco en pared en terreno propio a menos de 2m (vistas con la cabeza de frente perpendicular a tu fachada/peto/barandilla) ni 60 cm (vistas con la cabeza girada respecto a la perpendicular a tu fachada/peto/barandilla). Hay 2 excepciones para distancias menores a las mencionadas:

  • En caso de fachada, se puede abrir hueco de máximo 30×30 cm con reja y malla, a la altura inmediatamente bajo los techos.
  • En caso de peto/barandilla, si no hay techo, el peto tendrá una altura que impida la vista directa a la finca ajena. Para ello se puede dar por bueno una altura de al menos 180 cm desde suelo acabado.

No confundir esta protección a la intimidad entre propietarios distintos de dos inmuebles existentes, con la división y posterior venta a distintos propietarios de un inmueble que previamente era de un mismo propietario (servidumbre por destino del padre de familia).

En cualquier caso, nunca existirán ventanas de diferentes viviendas del mismo proyecto a corta distancia, por diferentes motivos entre otros, las dimensiones mínimas de los patios de luces y ventilación indicados en la normativa urbanística, ó las distancias mínimas entre huecos de sectores o viviendas diferentes indicados en la normativa de protección ante incendios.

También hay que saber si los inmuebles colindantes pudieran tener título por el cual hubiesen podido adquirir servidumbre de vistas a su favor, mediante la cual podría evitar que podamos construir a menos de 3 m. de distancia desde su ventana/balcón/mirador.

En estos casos, el peto debe levantarse hasta una altura de al menos 180-200 cm desde el suelo acabado de la terraza o mirador, de manera que se eviten vistas directas al inmueble contiguo.

En tenemos incluido el filtro para poder detectar a tiempo estas situaciones bastante comunes en proyectos y obras.


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