¿Desaparecen las Licencias Urbanísticas? Aún queda mucho

¿Desaparecen las Licencias Urbanísticas?  Aún queda mucho
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LA DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA PRIMERA OCUPACIÓN DE OBRAS L.O.E. YA ESTÁ EN VIGOR Y ES EL PROCEDIMIENTO A SEGUIR DESDE YA

(Actualización 11/nov/2020) A partir de la INSTRUCCIÓN 1/2020 publicada por el Ayuntamiento de Madrid el 4 de noviembre de 2020.

Lo primero de todo dejar claro que la nueva modificación puntual de la Ley del Suelo Ley 1/2020 de la Comunidad de Madrid, en la que se evoluciona el ámbito de aplicación de la Declaración Responsable, no aplica a Licencias de Obras LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) que requieran de proyecto, es decir obras de edificación de nueva planta o restructuración general, etc, excepto las incluidas en la Ley de Dinamización de la Actividad Comercial que ya existía desde 2012. Por lo que en este sentido no hay ninguna novedad con esta nueva modificación. Las licencias de “obra mayor” están reguladas por la Ley del Suelo estatal de 2015 y no son competencia de las Comunidades Autónomas.

La medida estrella es el cambio de solicitud de la Licencia de Primera Ocupación (LPO) al procedimiento de Declaración Responsable (D.R.).

DECLARACIÓN RESPONSABLE vs LICENCIA URBANÍSTICA

La diferencia fundamental es el momento en el que la Administración va a realizar el control del cumplimiento de la normativa o del condicionado de la licencia. En el caso de Licencia, es necesario el control y visto bueno antes de que se conceda la autorización, y en el caso de la D.R. el control se podrá realizar en un momento posterior a la autorización, adelantando los tiempos en los que se puede hacer uso de la autorización.

MOTIVACIÓN

La intención y tendencias parecen buenas, ya que consideramos que el sistema de D.R. es el más adecuado en una sociedad madura, además que es el que ya se utiliza en muchos otros ámbitos de la Administración como la Declaración de la Renta, en el que primero se agiliza el trámite con la declaración que en todo caso la Administración podrá posteriormente comprobar y penalizar fuertemente al que haya declarado con falsedad. En el Urbanismo no pasa como en otros sectores donde no es necesario que ningún técnico de las AAPP realice ninguna comprobación para que los productos puedan ser comercializados. Los vehículos, ordenadores, maquinaria compleja, o el servicio de un cirujano por ejemplo, no necesitan de esta aprobación previa, si acaso el Marcado CE, Declaración de Prestaciones del fabricante, o informes de calidad, que dan garantías y responsabilidad ante los compradores y usuarios. Aunque hay que recordar que la comprobación municipal solo es a efectos de normativa urbanística municipal, accesibilidad y seguridad (de utilización, e incendios), el resto de normativa y calidades ya lo declaraban, bajo su responsabilidad asegurada, los diferentes agentes intervinientes en la edificación.

La falta de confianza que tenemos entre unos y otros, nos hace ser malpensados y tener continuamente la sospecha en la falta de profesionalidad de los agentes que no somos nosotros mismos, empujándonos a querer fiscalizarlo todo penalizando la actividad, porque el aumento de plazos por la burocratización encarece el endeudamiento, merma la rentabilidad (y la inversión) y la seguridad jurídica, entre otros muchos factores de riesgo. En definitiva, resta VALOR encareciendo los precios, que en cualquier caso lo acabará pagando el cliente final, que en algún momento somos todos. Pero en un sistema menos burocratizado, en el que cada uno declara su responsabilidad, los clientes nos arrimaremos siempre al que tenga mejor REPUTACIÓN. Y ahí están las marcas y los profesionales, que en competencia ponen todos sus esfuerzos en atraer a clientes mediante sistemas de confianza mejorando sus servicios y productos en pro de su reputación. Y huiremos de las marcas que no la han cuidado porque no creen que el trabajo bien hecho tenga compensación, que tienden a cambiar de nombre y a juntarse entre ellos para que en muchos casos hagan fuerza para que la Administración fiscalice a los que destacan por su buen hacer.

ORIGEN

A partir de la Directiva Bolkestein (Directiva Europea de Servicios para la agilización de procedimientos y trámites) ya implantada en otros países europeos con una Administración más ágil a la hora de tramitar licencias urbanísticas, se adapta de forma básica la tramitación de licencias urbanísticas con esta modificación de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.

Aunque los Ayuntamientos tienen hasta noviembre de 2021 para actualizar sus Ordenanzas adaptándose a esta modificación de la Ley del suelo de la CAM, y desarrollar sus procedimientos, la nueva ley ya está en vigor desde el 5 de noviembre, por lo que las actuaciones que estén dentro del procedimiento de Declaración Responsable ya deben realizarse mediante este procedimiento.

Es decir, por ejemplo en caso de una obra en curso con licencia de obra concedida, si no se ha solicitado Licencia de Primera Ocupación, ya solo se podrá solicitar la ocupación mediante D.R. y no mediante la ya extinguida LPO, incluso si se ha solicitado y está pendiente de resolución el interesado podrá desistir y optar por la presentación de la D.R.

3 tipos de títulos habilitantes:

  • ORDEN DE EJECUCIÓN. Cuando el Ayto. da la orden de tomar medidas en una edificación normalmente con carácter de urgencia debido a peligros de inestabilidad, derrumbe, etc.
  • LICENCIA URBANÍSTICA MUNICIPAL. A destacar: Licencias de Obras LOE con proyecto, colocación de casas prefabricadas, Tala de árboles,…
  • DECLARACIÓN RESPONSABLE. A destacar: Primera Ocupación y Funcionamiento, y obras de escasa entidad…

CONCLUSIÓN

Para obras de edificación LOE (excepto las incluidas en la Ley 2/2012 de Dinamización de la Actividad Comercial) tenemos:

  • La obtención de Licencia de Obras LOE queda más o menos igual que estaba: el Ayuntamiento tiene 1 mes para realizar un único requerimiento y 3 meses para otorgar la licencia. Con la diferencia que ahora el silencio administrativo es negativo (antes positivo). A efectos prácticos todo queda más o menos igual, y no tienen por qué bajar los plazos actuales de 12-18 meses pues siempre el Ayto. podrá alegar que la documentación no era completa etc, de manera que los plazos vuelven a comenzar.
  • La PO (antes licencia de primera ocupación) pasa a Declaración Responsable siendo efectiva dese el mismo momento a la presentación, pero con el necesario control municipal en un plazo máximo de 3 meses. Esto está ya en vigor y no se podrá solicitar LPO si no se ha solicitado a la entrada en vigor (5 de noviembre).

En principio parece un riesgo aventurarse a escriturar una compraventa con una LPO obtenida pero pendiente de una comprobación municipal a punto de realizarse. Lo normal es que se prefiera no hacer nada hasta que el Ayto. haga ese control y eliminar el riesgo de que se pueda Cesar la Licencia de Ocupación de un inmueble que acabas de comprar.

Pero ahí entra lo que comentábamos al comienzo, la REPUTACIÓN de los buenos profesionales y promotores, que se ganen la confianza de sus clientes e inversores, a base de demostrar que sus obras con Primera Ocupación mediante Declaración Responsable no son cesadas por el Ayto, y que en el peor de los casos el Ayto. solo requiere alguna justificación documental en un plazo de 10 días que no implique molestia alguna para sus clientes. Para ello será muy recomendable realizar un autocheck que sea al menos igual de exigente que el del Ayto. antes de registrar su D.R. para la obtención de la Primera Ocupación.

Por ello, la D.R. de PO en principio, a la espera de ver como desarrollan los municipios sus procedimientos, puede ser un bache y un riesgo, pero poco a poco se irá viendo su conveniencia al restar de 2 a 6 meses la entrega de la obra, una vez se mejore el autochek hasta el punto de que el Ayto. no vea incumplimiento alguno en su posterior control.

En caso de que el Registro solicite algún certificado Municipal para inscribir sin LPO si no con D.R de Primera Ocupación, los Ayuntamientos facilitarán un Acta de Conformidad para este fin.

Quedan algunas dudas, si alguna compañía suministradora (en ocasiones en régimen de cuasi monopolio) solicitasen algún certificado del Ayto. además de la D.R, y si por ejemplo un propietario se negase a que se realizase “el necesario control posterior” (apartado 1, art. 159) por el técnico del Ayto (o entidad colaboradora), impidiendo que entrase en su propiedad perjudicando al resto de propietarios del mismo inmueble.

Vamos por el buen camino, la tendencia es buena, pero aún queda mucho por desbloquear. En ya hemos implementado el autocheck para LPO por D.R. de una obra tipo del Municipio de Madrid, que habrá que personalizar en cada obra concreta, y esperar a ver como se desarrollan las nuevas Ordenanzas en los distintos municipios.

ANEXO: Documentación a presentar en la solicitud de Primera Ocupación (suscrita por el Promotor) de vivienda/s de nueva planta mediante DECLARACIÓN RESPONSABLE. De forma resumida:

  • CFO visado de la DF que especifique que las obras ejecutadas se adecuan estrictamente al Proyecto Básico de Licencia. En caso de haber modificaciones, justificación de que no se desvirtúan las condiciones previas, y adjuntar documentación escrita y gráfica de la modificación.
  • Acreditación de haber presentado el modelo 900D.
  • Presentación del Libro del Edificio.
  • Acreditación de solicitud para paso de vehículos y/o bomberos.
  • Acreditación de tener tramitadas todas las acometidas definitivas de suministro de instalaciones, y el Proyecto y Boletín de Telecomunicaciones. Y de que todas las instalaciones cuentan con sus boletines favorables presentados ante Industria, OCA o EICI.
  • Acreditación de tener los contratos de mantenimiento de PCI que correspondan.
  • Acreditación de no sobrepasar las alturas máximas sujetas a servidumbres aeronáuticas.
  • Abono de la Tasa correspondiente a los actos de inspección posterior.

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